ضريبة البيوع العقارية في سوريا 2026: النسب الجديدة وكيف تُحسب

حين تسأل عن تكلفة شراء عقار في سوريا، الجواب الذي تحصل عليه غالباً هو سعر العقار وحده. لكن نقل الملكية نفسه له ثمن، وهذا الثمن تغيّر تغيّراً جوهرياً: لم تعد الدولة تقدّر قيمة عقارك بنفسها، ولم تعد الرسوم موزّعة على أربعة بنود، ولم يعد الإيداع البنكي شرطاً. هذا الدليل يشرح ما تدفعه فعلاً عند الفراغ، وكيف تحسبه قبل أن توقّع. ## ما هي ضريبة البيوع العقارية؟ هي الضريبة المفروضة على عملية نقل ملكية العقار، وتُستوفى عند إجراء المعاملة في السجل العقاري. عملياً لا تكتمل عملية الفراغ قبل تسديدها والحصول على براءة الذمة المالية، وهي الورقة التي تثبت أن العقار والصفقة خاليان من مطالبات مالية عالقة. يخلط كثيرون بينها وبين ما يسمّى في السوق «رسم الفراغ». المصطلحان يشيران اليوم إلى الشيء نفسه تقريباً، بعد أن دُمجت الرسوم المتفرّقة في ضريبة واحدة كما سيأتي. ## ما الذي تغيّر: نهاية «القيمة الرائجة» حتى وقت قريب كانت الضريبة تُحسب وفق القيمة الرائجة للعقار: رقم تقدّره لجان مختصة تابعة لوزارة المالية، لا الرقم المكتوب في عقدك. هذا كان مصدر الجزء الأكبر من الغموض في الصفقات السورية، لأن المشتري لم يكن يعرف كم سيدفع إلا بعد التقدير. في تموز 2025 أعلنت وزارة المالية، عبر لجنة الإصلاح الضريبي، مراجعة مرسوم ضريبة البيوع العقارية. أبرز ما تضمّنته الحزمة: - إلغاء العمل بالقيمة الرائجة، واعتماد القيمة التي يصرّح بها البائع والمشتري في العقد أساساً لاحتساب الضريبة. - إلغاء شرط الإيداع البنكي لعمليات البيوع العقارية. - توحيد الرسوم كافة في ضريبة واحدة، بدل تعدّد البنود. - عدم الرجوع إلى واقعات البيوع السابقة لعام 2021، أي طيّ ملف المتراكم القديم. - اعتماد مبدأ النافذة الواحدة في الإجراء. المعنى العملي لهذا كله في جملة: الرقم الذي تكتبه في العقد صار هو الرقم الذي تُحسب عليه الضريبة، وصار عليك أن تعرف مسبقاً كم ستدفع. ## النسب المعتمدة الضريبة الموحّدة تشمل جميع الإضافات التي كانت تُحسب سابقاً على حدة — رسم الإدارة المحلية، ورسم إعادة الإعمار، ورسم طابع العقد على نسختيه، وأي إضافات أخرى — وهي: - 1.5% للعقارات السكنية. - 2% للأراضي خارج المخطط التنظيمي المصدّق. - 3% للأراضي داخل المخطط التنظيمي المصدّق. - 4% للعقارات التجارية وغير السكنية. لاحظ الفارق بين الأرض داخل المخطط التنظيمي وخارجه: النسبة على الأرض داخل المخطط تعادل ضعف نسبة الأرض خارجه، وهذا منطقي لأن الأرض داخل المخطط قابلة للبناء والإفراز، فقيمتها ووضعها القانوني مختلفان. إن كنت تشتري أرضاً، فمعرفة موقعها من المخطط التنظيمي ليست تفصيلاً تنظيمياً فقط، بل بند تكلفة مباشر. تفصيل ذلك في دليل شراء أرض في سوريا. مثال محسوب: شقة سكنية صُرّح بقيمتها في العقد بـ 200 مليون. الضريبة = 200 مليون × 1.5% = 3 ملايين. لو كان العقار نفسه محلاً تجارياً بالقيمة ذاتها، لصارت 8 ملايين. الفرق بين تصنيف سكني وتصنيف تجاري هو أكثر من الضعف، ولهذا يهمّ أن يكون توصيف العقار في السجل مطابقاً للواقع قبل التوقيع. ## ضريبة الإيجار العقاري عُدّلت في الحزمة نفسها، وهي أيضاً شاملة لكل الإضافات: - 0% للعقارات السكنية المؤجَّرة لسوريين ومن في حكمهم. - 1.5% للعقارات السكنية المؤجَّرة لغير السوريين. - 1.5% للأراضي داخل المخطط التنظيمي المصدّق. - 2.5% للعقارات التجارية وغير السكنية. إعفاء الإيجار السكني للسوريين من الضريبة هو التغيير الأهم للمالك الذي يؤجّر شقة واحدة. إن كنت في هذا الموضع، فراجع عقد الإيجار في سوريا: دليل المستأجر والمالك. ## الإعفاءات لا تخضع للضريبة، ضمن الحالات الاجتماعية وحالات المصلحة العامة التي نصّت عليها التعديلات: - الهبة والإعارة بين الأصول والفروع والأزواج — أي نقل الملكية بين الأب وابنه، أو بين الزوجين، وما شابه. - نقل ملكية عقار مملوك من شركة أشخاص إلى شركة أموال. - عقود إيجار العقارات السكنية المؤجَّرة لسوريين ومن في حكمهم. - النكول، أي التراجع عن البيع، فلا تُفرض عليه ضريبة. الإعفاء الأول هو الأكثر استخداماً عملياً: نقل الملكية داخل العائلة ليس بيعاً، ولا يُعامَل معاملته. لكن انتبه إلى أن الهبة تصرّف نهائي له آثاره على الإرث لاحقاً، وهو موضوع منفصل يستحق استشارة قبل الإقدام عليه. ## من يدفع، البائع أم المشتري؟ في عرف السوق السوري يتحمّل المشتري رسوم نقل الملكية في معظم الصفقات. لكن العرف ليس قانوناً، والأهم من ذلك أن التعديلات نصّت صراحة على أن أطراف العقد متكافلون ومتضامنون في سداد الضريبة والغرامة. أي أن الدولة تستطيع مطالبة أيّ منكما بالمبلغ كاملاً، بصرف النظر عمّا اتفقتما عليه بينكما. النتيجة العملية: اكتب في العقد، بجملة واحدة صريحة، من يتحمّل ضريبة البيوع ومن يتحمّل بقية النفقات. التضامن أمام المالية يبقى قائماً، لكن العقد يعطيك حق الرجوع على الطرف الآخر. ## التصريح، والتدقيق الذي يأتي بعده اعتماد تصريح الطرفين بدل التقدير الحكومي لا يعني غياب الرقابة. آلية التدقيق المعلنة تقوم على: - لجنة تدقيق وتقييم برئاسة قاضٍ. - اختيار عيّنة من التصاريح عبر تطبيقات تقنية للكشف عن المخالفات، ضمن معايير إدارة المخاطر. - غرامة تعادل مثلَي فرق الضريبة على المخالف. - تضامن طرفَي العقد في سداد الضريبة والغرامة معاً. لهذا فإن التصريح بقيمة أقل من الحقيقية — وهي ممارسة قديمة ومنتشرة — لم يعد حساباً رابحاً. بحسبة بسيطة: توفير 1.5% اليوم مقابل احتمال دفع ضعفَي الفرق لاحقاً، ومع طرف ثانٍ متضامن معك في الغرامة. وهناك سبب ثانٍ أهم من الضريبة نفسها: الرقم المكتوب في العقد هو الرقم الذي تستطيع المطالبة به إذا انهارت الصفقة. من يصرّح بنصف الثمن حمايةً لنفسه من الضريبة، يكون قد وقّع إقراراً بأنه دفع نصف ما دفعه فعلاً. في النزاع، تلك الورقة تُقرأ ضدّه. ## ما لا تشمله الضريبة الضريبة الموحّدة بند واحد من فاتورة أطول. احسب أيضاً: - أجور كاتب العدل لتنظيم العقد أو الوكالة. - أتعاب المحامي إن استعنت بواحد، وهو ما يُنصح به في أي صفقة غير عائلية. - عمولة الوسيط العقاري، إن وُجد. - رسوم استخراج الوثائق: إخراج القيد العقاري الحديث، والصور المصدّقة. - متأخرات على العقار نفسه: رسوم الإدارة المحلية والبلدية، وفواتير الماء والكهرباء، وأي مخالفات بناء مسجّلة عليه. هذه تلاحق العقار لا صاحبه السابق، وهي أكثر ما يفاجئ المشترين. راجع رخصة البناء والمخالفات في سوريا. - تكاليف الإكساء أو الترميم إن كان العقار على العظم. ## كيف تحسب تكلفتك قبل التوقيع 1. حدّد تصنيف العقار كما هو مقيّد في السجل: سكني، تجاري، أرض داخل المخطط، أرض خارجه. النسبة تتبع التصنيف لا الاستعمال الفعلي. 2. اضرب قيمة العقد المصرّح بها في النسبة المقابلة. 3. اطلب من البائع إخراج قيد عقاري حديث واقرأ ما عليه من إشارات وحجوزات ومتأخرات. طريقة استخراجه في كيف تستخرج إخراج قيد عقاري في سوريا. 4. اسأل الدائرة المالية والسجل العقاري في المحافظة عن الرقم النهائي وعن مستلزمات براءة الذمة. النسب أعلاه هي المعلنة، لكن الإجراء يُنفَّذ محلياً وقد تختلف تفاصيله من دائرة إلى أخرى. 5. اكتب في العقد من يدفع ماذا، بنداً صريحاً لا مجاملة. ## أخطاء شائعة - افتراض أن الضريبة تُحسب على السعر «الرسمي» القديم. لم يعد هناك تقدير حكومي مسبق؛ الأساس هو عقدك. - الاتفاق شفهياً على أن «البائع يتحمّل الرسوم». أمام المالية أنتما متضامنان، وأمام بعضكما لا يوجد إلا ما كُتب. - إغفال تصنيف العقار. شقة مقيّدة تجارياً تكلّف ضعفَي ما تكلّفه شقة سكنية، والفرق يظهر يوم الفراغ لا يوم الاتفاق. - الدفع قبل التحقق من المتأخرات. الرسوم والمخالفات القديمة تنتقل مع العقار. - تأجيل الفراغ. الحقّ يثبت بالتسجيل في السجل العقاري لا بالعقد. تفصيل ذلك في إثبات الملكية العقارية في سوريا. ## أسئلة شائعة ### هل ضريبة البيوع العقارية على البائع أم المشتري؟ جرت العادة في السوق السوري أن يتحمّلها المشتري، لكن النصّ المعمول به يجعل طرفَي العقد متكافلين ومتضامنين في سدادها، فتستطيع الجهة المالية مطالبة أيّ منهما. لذلك يجب تحديد من يتحمّلها ببند صريح في العقد، ليكون لمن دفع حقّ الرجوع على الآخر. ### ما هي نسبة ضريبة البيوع العقارية في سوريا؟ بعد توحيد الرسوم في ضريبة واحدة شاملة لكل الإضافات: 1.5% للعقارات السكنية، و2% للأراضي خارج المخطط التنظيمي المصدّق، و3% للأراضي داخل المخطط، و4% للعقارات التجارية وغير السكنية. ### هل ما زالت القيمة الرائجة تُستخدم في حساب الضريبة؟ لا. أُلغي العمل بالقيمة الرائجة التي كانت تقدّرها لجان وزارة المالية، واعتُمدت بدلاً منها القيمة التي يصرّح بها البائع والمشتري في العقد، مع تدقيق لاحق على عيّنة من التصاريح. ### ما براءة الذمة المالية ولماذا تُطلب؟ هي الوثيقة التي تثبت تسديد ما يترتّب على العقار والصفقة من ضرائب ورسوم، ولا تكتمل معاملة نقل الملكية في السجل العقاري من دونها. تُستخرج من الدائرة المالية المختصة. ### هل أدفع ضريبة إذا نقلت العقار إلى ابني أو زوجتي؟ الهبة والإعارة بين الأصول والفروع والأزواج من الحالات المعفاة من الضريبة. لكن الهبة تصرّف نهائي بآثار لاحقة على الإرث وحقوق بقية الورثة، ويُستحسن أخذ استشارة قانونية قبل تنفيذها. ### ماذا لو تراجعت عن البيع بعد التوقيع؟ عملية النكول — أي التراجع عن المبيع — مقبولة ولا تخضع للضريبة وفق التعديلات المعلنة. هذا لا يعني أنها بلا كلفة بينك وبين الطرف الآخر: ما اتفقتما عليه في العقد بشأن العربون والتعويض هو ما يحكم علاقتكما. ### هل تُطالبني المالية بضريبة عن بيوع قديمة؟ نصّت التعديلات على عدم الرجوع إلى واقعات البيوع السابقة لعام 2021، ضمن ما وُصف بطيّ صفحة الماضي وإنهاء التراكم. أما ما بعد ذلك فيخضع للأحكام النافذة، ويُنصح بمراجعة الدائرة المالية للحالات الخاصة. ## قبل أن تقرأ رقماً على أنه نهائي النسب الواردة هنا هي المعلنة عن وزارة المالية ضمن حزمة الإصلاح الضريبي، وقد رافقتها تعديلات أوسع على المنظومة الضريبية. الأنظمة المالية في سوريا تمرّ بمرحلة تغيير متسارع، والإجراء يُنفَّذ في الدوائر المحلية. اعتبر هذا الدليل خريطة للبنود التي عليك السؤال عنها، واحصل على الرقم النهائي من الدائرة المالية والسجل العقاري في محافظة العقار قبل التوقيع، أو من محامٍ عقاري. للاطلاع على مستويات الأسعار الفعلية قبل حساب أي نسبة، راجع مؤشر أسعار العقارات في سوريا، ودليل شراء عقار في سوريا للخطوات الكاملة من المعاينة إلى الفراغ.