الشراء من بائع مقيم في الخارج

جزء كبير من العقارات المعروضة اليوم يملكها أشخاص خارج سوريا، ويجري بيعها عبر وكيل. وهذه صفقات عادية تتم يومياً، لكن لها نقطة ضعف واحدة متكررة: الوكالة.

والمخاطرة الأولى ليست الاحتيال بل شيء أبسط: أن تنتهي الوكالة قبل أن يكتمل التسجيل.

أولاً: افحص الوكالة قبل العقار

• من الموكِّل؟ هل هو المالك المسجَّل في إخراج القيد الحديث الذي استخرجته أنت؟
• ما صلاحياتها بالحرف؟ البيع شيء، وقبض الثمن شيء، وإتمام النقل في السجل شيء ثالث. الوكالة تُقرأ حرفياً وما لم يُذكر لا يجوز (شراء عقار بالوكالة).
• ما تاريخها ومدتها؟ وهل فيها ما ينهيها بمدة أو بشرط.
• هل سلسلة التصديق مكتملة؟ خطوة ناقصة في التوثيق تعيد المعاملة من أولها (كيف تنظم وكالة عقارية من الخارج).
• وهل هناك وكالة أخرى على العقار نفسه لشخص آخر؟

ثانياً: المخاطرة الحقيقية

الوكالة تنتهي بأسباب لا يملكها المشتري ولا الوكيل: انتهاء المدة، العزل، فقدان الأهلية، ووفاة الموكِّل — وبعدها ينتقل العقار إلى تركته ويصير التصرف شأن الورثة (متى تنتهي الوكالة العقارية، حصر الإرث وبيع عقار موروث).

النتيجة العملية: كل يوم بين الدفع والتسجيل هو يوم مخاطرة. ولذلك:

• اجعل التسجيل هدف الصفقة بجدول زمني، لا خطوة مؤجلة.
• اربط الدفعات بخطوات التسجيل لا بالتواريخ (كيف تدفع ثمن عقار).
• احفظ حقك على الصحيفة مبكراً (إشارة الدعوى).

ثالثاً: من يقبض الثمن

• تأكد أن الوكالة تخوّل الوكيل قبض الثمن، لا البيع فقط.
• اكتب في الإيصالات صفة المستلم ورقم الوكالة وتاريخها (إثبات دفع الثمن في صفقة عقارية).
• إن طُلب منك التحويل إلى حساب باسم شخص ثالث بلا سند واضح، فهذه إشارة توقف لا تفصيل إجرائي (علامات الاحتيال العقاري).

رابعاً: التواصل مع المالك نفسه

اطلب تواصلاً مباشراً — ولو مرة واحدة موثّقة — مع المالك الذي وقّع الوكالة، للتأكد من علمه بالبيع وبالسعر وبمن يقبض. الوكيل الجاد لا يمانع، ومن يمانع يقول لك شيئاً.

وإن كان العقار موروثاً وورثته متفرقين فالملف أطول ويحتاج ترتيباً خاصاً (بيع عقار موروث وورثته في الخارج).

الإيقاع الزمني للصفقة

هذه الصفقات تتأخر غالباً لأسباب لوجستية لا لسوء نية: فروق التوقيت، وإجراءات التصديق، وبطء التواصل. فاكتب جدولاً واقعياً وحدد لكل خطوة مسؤولاً ومهلة.

وكلما طالت المدة ازدادت أهمية أمرين: حفظ حقك على الصحيفة، وربط الدفعات بالخطوات لا بالتواريخ. هذان وحدهما يحوّلان التأخير من خطر إلى إزعاج.

وثّق كل خطوة

احفظ نسخة من الوكالة وسلسلة تصديقها، وإيصالاً لكل دفعة يذكر صفة المستلم ورقم الوكالة، وكل مراسلة مع المالك أو وكيله.

هذه الأوراق ليست احتياطاً نظرياً: في هذه الصفقات تحديداً قد يُسأل عنها بعد سنوات، وقد تكون هي الفرق بين ملف واضح وملف يعتمد على ذاكرة أشخاص في بلدان مختلفة.

أسئلة شائعة

#

ما أول ما أفحصه عند الشراء من بائع خارج سوريا؟

الوكالة: من الموكِّل وهل هو المالك المسجَّل، وما صلاحياتها بالحرف، وتاريخها ومدتها، واكتمال سلسلة تصديقها. ثم العقار نفسه.

#

ما أخطر ما يهدد هذه الصفقة؟

انتهاء الوكالة قبل إتمام التسجيل، وأخطر أسبابها وفاة الموكِّل، لأن العقار ينتقل عندها إلى تركته ويصير التصرف شأن الورثة.

#

هل أدفع للوكيل مباشرة؟

فقط إذا كانت الوكالة تخوّله قبض الثمن صراحةً، ومع إيصال يذكر صفته ورقم الوكالة وتاريخها. وإن طُلب التحويل لطرف ثالث بلا سند فتوقف.

#

هل أطلب التواصل مع المالك نفسه؟

نعم، ولو مرة واحدة موثّقة للتأكد من علمه بالبيع والسعر ومن يقبض. الوكيل الجاد لا يمانع، والممانعة إشارة بحد ذاتها.

#

كيف أحمي نفسي أثناء انتظار التسجيل؟

اربط الدفعات بخطوات التسجيل لا بالتواريخ، واحفظ حقك على الصحيفة مبكراً، واحتفظ بكل إيصال ومراسلة. الانتظار الآمن هو الانتظار الموثَّق.

#

الوكالة قديمة، هل ما زالت صالحة؟

اسأل عن مدتها وعن أي سبب قد يكون أنهاها، وتحقق من وضع العقار بإخراج قيد حديث. الوكالة القديمة ليست باطلة بالضرورة لكنها تستحق فحصاً أدق.

#

ماذا لو ظهرت وكالة أخرى لشخص آخر على العقار نفسه؟

توقف واطلب توضيحاً مكتوباً. تعدد الوكالات على عقار واحد وضع يحتاج فحص محامٍ قبل أي دفعة، وقد يعني أن العقار معروض على أكثر من مشترٍ.

#

هل الشراء من بائع خارج سوريا أخطر دائماً؟

ليس بالضرورة؛ هو صفقة عادية بشرط فحص الوكالة وتسريع التسجيل. الخطر يأتي من التأجيل والدفع المبكر لا من مكان إقامة البائع.