أسئلة وأجوبة

النشر مجاني. سجّل حساباً، ثم اضغط زر الإضافة في شريط التنقل السفلي واملأ بيانات العقار.

الصور مطلوبة — صورة واحدة على الأقل لكل إعلان. ونوصي بشدة بإدخال السعر: الإعلانات التي لا تحمل سعراً تظهر بعد جميع الإعلانات المسعّرة في نتائج البحث، ولا تظهر في القوائم المميّزة على الصفحة الرئيسية.

اقرأ كيف تصوّر عقارك وتكتب إعلاناً يبيع ودليل بيع عقار في سوريا.

شام عقار منصة عقارية سورية تجمع إعلانات البيع والإيجار في المحافظات السورية، مع أدلة مكتوبة عن التوثيق والضرائب والأسعار.

يمكنك تصفّح العقارات من صفحة العقارات، أو قراءة الأدلة من قسم المقالات، أو الاطلاع على مؤشر أسعار العقارات المبني على إعلانات المنصة نفسها.

الأسباب الثلاثة الأكثر شيوعاً، بالترتيب:

• لا يوجد سعر في الإعلان. الإعلانات بدون سعر تُرتَّب بعد كل الإعلانات المسعّرة، وهذا فرق كبير في عدد المشاهدات. أضف السعر من صفحة تعديل الإعلان.
• الإعلان مخفي — راجع حالته في لوحة التحكم.
• المدينة مكتوبة بصيغة غير معروفة. اكتب اسم الحي أو المدينة كما يُكتب عادةً، دون إضافات مثل "قرب جامع…".

الصور تصنع الفرق الأكبر بعد السعر: إعلان بصورة واحدة يُشاهد أكثر بكثير من إعلان بلا صور.

الأسعار المخزّنة بالدولار الأمريكي، ويمكنك عرضها بعملات أخرى من إعدادات التطبيق.

السبب هو الاستقرار: إعادة تسمية الليرة السورية مطلع 2026 وحذف صفرين منها تعني أن أي سعر مكتوب بالليرة قبل ذلك التاريخ صار رقماً مضلّلاً. الدولار هو العملة التي يتفاوض بها فعلياً في معظم صفقات العقارات في سوريا اليوم.

راجع مؤشر أسعار العقارات للأرقام المبنية على إعلانات المنصة نفسها.

العملة القديمة فقدت قوتها الإبرائية مع نهاية 30 تموز 2026، أي أنها لم تعد صالحة قانونياً للتداول في المعاملات والالتزامات والمدفوعات.

لكن تسليمها ما زال ممكناً: حدّد مصرف سوريا المركزي في 9 آب 2026 مهلة خمس سنوات لسحب العملة القديمة عبر منافذ المؤسسة السورية للبريد في جميع المحافظات، تبدأ من 1 آب 2026. ولا يلزم التوجّه إلى مبنى المركزي في دمشق.

وكان المركزي قد أعلن أن نسبة الاستبدال بلغت نحو 95% من الكتلة النقدية المتداولة.

تحقّق من الوضع الحالي قبل أي صفقة — هذا الملف تغيّر عدة مرات خلال أسابيع. راجع تسعير العقارات بعد الليرة الجديدة.

لا. أُلغي شرط الإيداع البنكي لعمليات البيوع العقارية ضمن تعديلات تموز 2025.

هذا لا يعني أن الدفع نقداً هو الخيار الأفضل. الأثر الأكبر يبقى في التوقيت: لا تدفع كامل الثمن قبل التسجيل. اربط الدفعات بخطوات موثّقة — دفعة عند العقد، ودفعة عند تسجيل الإشارة، والباقي عند الفراغ.

راجع كيف تدفع ثمن عقار في سوريا.

ضريبة واحدة شاملة لكل الرسوم، بالنسب التالية:

• 1.5% للعقارات السكنية.
• 2% للأراضي خارج المخطط التنظيمي المصدق.
• 3% للأراضي داخل المخطط التنظيمي المصدق.
• 4% للعقارات التجارية.

هذه النسبة تُحسب على القيمة المصرّح بها من البائع والمشتري في العقد، بعد أن أُلغي العمل بالقيمة الرائجة. وهي تشمل رسم الإدارة المحلية ورسم إعادة الإعمار ورسم طابع العقد وأي إضافات أخرى — لا رسوم منفصلة فوقها.

التفاصيل الكاملة في ضريبة البيوع العقارية في سوريا.

لا. أُلغي العمل بالقيمة الرائجة، واعتُمدت القيمة التي يصرّح بها البائع والمشتري في العقد أساساً لحساب الضريبة.

لكن الثقة بالتصريح يقابلها تدقيق لاحق:

• لجنة تدقيق وتقييم برئاسة قاض.
• تُختار عينة من التصاريح للفحص.
• غرامة تعادل مثلي فرق الضريبة على المخالف.
• طرفا العقد متكافلان ومتضامنان بسداد الضريبة والغرامة — أي أن المشتري مسؤول أيضاً، لا البائع وحده.

هذه النقطة الأخيرة هي الأهم عملياً: تصريح بقيمة أقل من الحقيقية ليس توفيراً، بل مخاطرة يتقاسمها الطرفان.

الإعفاءات المعلنة:

• الهبة والإعارة بين الأصول والفروع والأزواج — أي بين الأب وابنه، أو بين الزوجين.
• نقل ملكية عقار من شركة أشخاص إلى شركة أموال.
• عقود إيجار العقارات السكنية المؤجرة للسوريين ومن في حكمهم.
• النكول — أي التراجع عن البيع قبل إتمامه، فلا يخضع للضريبة.

كما أُلغي شرط الإيداع البنكي الذي كان مطلوباً في عمليات البيوع، ولا يُرجَع إلى واقعات البيوع قبل عام 2021.

ضريبة الإيجار العقارية، شاملة كل الإضافات:

• 0% للعقارات السكنية المؤجرة لسوريين.
• 1.5% للعقارات السكنية المؤجرة لغير السوريين.
• 1.5% للأراضي داخل المخطط التنظيمي المصدق.
• 2.5% للعقارات التجارية (غير السكنية).

انتبه إلى أن الفرق بين "سكني" و"تجاري" هنا يعود إلى التصنيف في السجل العقاري، لا إلى الاستخدام الفعلي. شقة مصنّفة تجارياً وتُستخدم للسكن تُعامَل تجارياً.

راجع عقد الإيجار في سوريا والعائد الإيجاري وكيف يُحسب.

ممكن، لكنه ليس إجراءً روتينياً: تملّك غير السوريين للعقارات يخضع لموافقات مسبقة تختلف حسب صفة المشتري ونوع العقار وموقعه، وبعض المناطق مقيَّدة.

ابدأ بالتحقق من وضعك القانوني تحديداً قبل أن تدفع أي عربون أو توقّع أي وعد بالبيع. ومن أصل سوري يحمل جنسية أخرى: يختلف وضعك عن الأجنبي، ويعتمد على ما إذا كنت مسجَّلاً في السجل المدني السوري.

راجع دليل المغتربين لشراء عقار في سوريا.

الاعتماد على وسيط من العائلة أو المعرفة بدلاً من الوثائق.

الخطأ ليس في الثقة بالشخص، بل في أن الثقة تُستخدم بديلاً عن إخراج القيد — فلا يُطلَب قيد حديث، ولا تُقرأ الإشارات، ولا يُسجَّل شيء باسم المشتري، ويُدفَع المال قبل أي خطوة رسمية. ثم يتحوّل الخلاف إلى خلاف عائلي لا يمكن رفعه إلى القضاء.

القاعدة: الأشخاص ينفّذون، والوثائق تُثبت. اطلب صوراً للوثائق بنفسك ولا تكتفِ بالتطمين.

القائمة الكاملة في 9 أخطاء يقع فيها المغترب عند شراء عقار.

لا يمكن بيع عقار موروث قبل أن يُصبح الورثة مالكين مسجّلين. الترتيب:

• حصر الإرث من المحكمة الشرعية — يحدّد الورثة وحصة كل منهم.
• نقل الملكية في السجل العقاري إلى الورثة.
• موافقة جميع الورثة على البيع، أو وكالات منهم لمن يبيع بالنيابة.

ابدأ قبل أن تحتاج المال. جمع الوكالات من ورثة موزّعين على عدة بلدان يستغرق أشهراً، والعائلات التي تبدأ بعد أن يصبح لديها مشترٍ جاهز تفقد المشتري.

راجع حصر الإرث وبيع عقار موروث.

لا. هذا أكثر افتراض خاطئ يبني عليه الورثة خططهم.

الحصص تُحدَّد وفق قواعد الميراث الشرعي وتختلف باختلاف درجة القرابة والجنس وعدد الورثة وتركيبة العائلة. لا تفترض تقسيماً بالتساوي ولا تتفق مع أشقائك على أرقام قبل أن يصدر حصر الإرث ويحدّد الحصص رسمياً.

الوثيقة هي التي تحسم، لا الاتفاق العائلي. تفاصيل في حصر الإرث وبيع عقار موروث.

إخراج القيد العقاري الصادر عن مديرية المصالح العقارية. هو المستند الذي يُعتمد، لا العقد ولا الوكالة ولا أي ورقة يحملها البائع.

القاعدة التي تختصر الأمر: العبرة للسجل العقاري. من هو المالك؟ من كُتب اسمه في الصحيفة العقارية، وليس من دفع أو من يسكن أو من يملك عقداً موقّعاً.

اطلب إخراج قيد حديث — لا نسخة قديمة يحملها البائع — واقرأ صفحته الثانية حيث تُسجَّل الإشارات والحقوق.

راجع إثبات الملكية العقارية في سوريا وكيف تستخرج إخراج قيد عقاري.

أربع خطوات، بهذا الترتيب:

• استخرج إخراج قيد عقاري حديث بنفسك من المصالح العقارية، بالرقم العقاري لا بالعنوان.
• اقرأ الإشارات المسجّلة على الصحيفة: إشارة دعوى، حجز، رهن، حق انتفاع، أو وكالة غير قابلة للعزل.
• تأكد أن الوصف المالي في القيد يطابق ما تراه فعلاً (المساحة، الطابق، التصنيف سكني/تجاري).
• تحقق أن هوية البائع تطابق اسم المالك حرفياً، وإن كان يبيع بوكالة فاطلب تسلسل الوكالات كاملاً.

الدليل الكامل: كيف تتحقق من ملكية عقار قبل الشراء.

البناء غير المفروز هو بناء لم تُفصل وحداته إلى صحائف عقارية مستقلة. أي أن الشقة التي تشتريها ليست عقاراً مستقلاً في السجل، بل حصة سهمية من كامل العقار.

يمكن الشراء، وهو شائع جداً، لكن اعرف ما تشتريه:

• تملك نسبة من مجموع الأسهم (2400 سهماً عادةً)، لا "الشقة رقم 5".
• لا يمكنك رهن الشقة وحدها لدى مصرف قبل الفرز.
• بيعها لاحقاً يحتاج مشترياً يقبل الوضع نفسه، وهذا يضيّق السوق ويخفض السعر.

اقرأ الحصص السهمية في العقارات السورية.

الحد الأدنى في كل صفقة:

• إخراج قيد عقاري حديث للعقار.
• هوية الطرفين (أو جواز السفر لغير المقيمين).
• الوكالة الأصلية وتسلسلها، إن كان أحد الطرفين يوقّع بالنيابة.
• براءة ذمة من الرسوم والضرائب المترتبة على العقار.
• العقد المنظّم لدى كاتب العدل أو دائرة التوثيق العقاري.

القائمة الموسّعة مع سبب كل وثيقة في 10 وثائق تحتاجها في كل صفقة عقارية.

لا. هذه أهم جملة في الموضوع كله: الوكالة تخوّلك نقل الملكية، وهي لا تنقلها.

ما دام العقار مسجّلاً باسم الموكّل في السجل العقاري فهو ملكه قانوناً. الوكالة أداة بيدك لإتمام التسجيل، لا بديل عنه.

أساسها القانوني هو المادة 681/2 من القانون المدني رقم 84 لعام 1949: الوكالة الخاصة الصادرة لمصلحة الوكيل أو لمصلحة شخص ثالث لا تُعزَل بإرادة الموكّل منفرداً، وتبقى قائمة بعد وفاته وتسري على ورثته.

عملياً: أتمم التسجيل بأسرع ما يمكن، ولا تترك الأمر سنوات.

التفاصيل والمخاطر الأربعة في شراء عقار بالوكالة في سوريا.

يحدث هذا فعلاً، وهو من أخطر ما يمكن أن يواجهه مشترٍ بالوكالة.

الأولوية لمن سجّل إشارة الدعوى أولاً على الصحيفة العقارية. الطرف الآخر — حتى لو كانت وكالته أقدم تاريخاً — ينتقل حقه إلى التعويض عن الضرر من الموكّل، لا إلى العقار.

الخلاصة العملية: سجّل إشارة الدعوى في اليوم نفسه الذي تستلم فيه الوكالة. وإذا رفض البائع أن تسجّل إشارة على العقار، فهذه إشارة انصراف واضحة.

راجع شراء عقار بالوكالة في سوريا وعلامات الاحتيال العقاري.