بيع عقار يملكه قاصر

عائلة اتفقت على بيع بيت والدها المتوفى. الورثة راضون، والمشتري جاهز، والسعر متفق عليه. ثم يتوقف كل شيء عند سطر واحد في حصر الإرث: أحد الورثة قاصر.

هذه من أكثر الحالات التي تُعطّل الصفقات في سوريا، وأقلها شرحاً. والسبب أن معظم الناس يفترضون أن الأب أو الأم يتصرف بمال ابنه كما يتصرف بماله. وهذا غير صحيح.

المبدأ: مال القاصر ليس مال من يرعاه

من يرعى القاصر — أباً كان أو غيره — يدير مال القاصر ولا يملكه. وإدارة المال شيء، والتصرف به بالبيع شيء آخر. بيع عقار مملوك لقاصر أو حصة منه يحتاج إذناً من المحكمة المختصة، وهي تنظر في مصلحة القاصر لا في رغبة العائلة.

النتيجة العملية:

• لا يكفي رضا بقية الورثة مهما كانوا كثرة.
• لا يكفي رضا الأب أو الأم ولا توقيعهما وحده.
• لا ينفع «سنسوّي الموضوع بعد بلوغه»، لأن الصفقة تتوقف عند التسجيل لا عند الاتفاق.

لماذا يظهر هذا في صفقات الإرث تحديداً

لأن التركة تنتقل بحكم القانون إلى الورثة جميعاً بمن فيهم الصغار، فتُقيَّد حصص القاصرين مثل غيرهم. ومن هنا يبدأ الملف: حصر الإرث وبيع عقار موروث، ثم الحصص السهمية لفهم ما تعنيه حصة شائعة، ثم إخراج قيد عقاري الذي يُظهر الأسماء كما هي مقيّدة لا كما يتذكرها أحد.

للمشتري: افحص هذا قبل العربون

اقرأ أسماء الملاك المسجَّلين في الإخراج، واسأل صراحةً: هل بين الورثة أو الشركاء قاصر؟ وإن كان الجواب نعم:

1. لا تدفع دفعة كبيرة قبل صدور الإذن، واربط الدفعات بالإجراءات لا بالوعود — كيف تدفع ثمن عقار في سوريا.
2. اكتب في العقد مهلة لاستصدار الإذن وماذا يحدث إن لم يصدر: ردّ المدفوع كاملاً — ما يجب أن يحتويه عقد بيع العقار والعربون في بيع العقار.
3. لا تقبل حلولاً التفافية: بيع باسم شخص آخر، أو وكالة من الولي، أو تأجيل التسجيل. ما يُبنى على تجاوز إذن المحكمة يبقى قابلاً للطعن، وقد يُطعن فيه القاصر نفسه بعد بلوغه.

وتذكّر القاعدة العامة: الوكالة تُقرأ حرفياً ولا تصنع صلاحية غير موجودة أصلاً — شراء عقار بالوكالة في سوريا.

للعائلة: ابدأ بالمحكمة لا بالمشتري

الترتيب الذي يوفّر أشهراً: استصدر الإذن أولاً، ثم اعرض العقار. من يعرض عقاراً فيه حصة قاصر قبل الإذن يجد مشترين جادّين ينسحبون حين تطول المدة، ثم يعيد العرض بسعر أدنى — وهي إحدى صور ما يشرحه لماذا لا يُباع عقارك.

جهّز معك: حصر الإرث، وإخراج القيد، وما يثبت قيمة العقار، وتصوّراً واضحاً لما سيؤول إلى حصة القاصر من الثمن — فهذه هي المصلحة التي تنظر فيها المحكمة. واستشر محامياً على ملفك تحديداً؛ تفاصيل الإجراء تختلف باختلاف صفة من يرعى القاصر ووضع التركة.

حالة ثانية: شراء حصة قاصر وحدها

بعض المشترين يُعرض عليهم شراء حصة القاصر فقط، فيظنون أنها صفقة صغيرة بلا تعقيد. هي أصعب لا أسهل: تحتاج الإذن نفسه، وتجعلك شريكاً شائعاً مع بقية الورثة، ومعرَّضاً لدعوى إزالة الشيوع في أي وقت. اقرأ الشراء من واضع اليد في سوريا لفهم الفرق العام بين حالة قابلة للإتمام وحالة ليست كذلك.

أسئلة شائعة

#

هل يستطيع الأب بيع عقار مسجَّل باسم ابنه القاصر؟

من يرعى القاصر يدير ماله ولا يملكه. بيع عقار القاصر أو حصة منه يحتاج إذناً من المحكمة المختصة تنظر فيه في مصلحة القاصر، ولا يكفي توقيع الأب أو الأم.

#

هل يكفي موافقة بقية الورثة لبيع البناء؟

لا. حصة القاصر مقيَّدة باسمه في الصحيفة، وموافقة البالغين مهما كثروا لا تنقلها. الصفقة تتوقف عند التسجيل حتى يصدر الإذن.

#

ماذا أفعل كمشترٍ إذا كان أحد الملاك قاصراً؟

لا تدفع دفعة كبيرة قبل صدور الإذن، واكتب في العقد مهلة لاستصداره وردّ المدفوع كاملاً إن لم يصدر. واربط كل دفعة بإجراء مسجَّل لا بوعد.

#

هل يمكن تسجيل العقار باسم شخص آخر مؤقتاً؟

لا تقبل هذا الحل. ما يُبنى على تجاوز إذن المحكمة يبقى قابلاً للطعن، وقد يطعن فيه القاصر نفسه بعد بلوغه — أي أن المشكلة تنتقل إليك مع العقار.

#

متى أبدأ إجراء الإذن: قبل العرض أم بعد إيجاد مشترٍ؟

قبل العرض. من يعرض عقاراً فيه حصة قاصر قبل الإذن يفقد المشترين الجادّين حين تطول المدة، ثم يعيد العرض بسعر أدنى.

#

ما الذي تنظر فيه المحكمة؟

مصلحة القاصر: قيمة العقار، ومبرر البيع، وما سيؤول إلى حصته من الثمن وكيف يُحفظ. جهّز حصر الإرث وإخراج القيد وما يثبت القيمة قبل التقديم.

#

هل شراء حصة القاصر وحدها أسهل؟

أصعب لا أسهل: تحتاج الإذن نفسه، وتجعلك شريكاً شائعاً مع بقية الورثة، ومعرَّضاً لدعوى إزالة شيوع يرفعها أي شريك في أي وقت.

#

كيف أعرف أن بين الملاك قاصراً؟

من أسماء الملاك المسجَّلين في إخراج القيد الحديث، ومن حصر الإرث. اسأل الطرف الآخر صراحةً قبل دفع أي عربون، فهذه ليست تفصيلاً يُكتشف لاحقاً.