قانون الإيجار في سوريا: القديم والجديد، وأيّهما ينطبق على عقدك

في سوريا لا يكفي أن تقرأ عقد الإيجار لتعرف حقوقك. المهم هو أي نظام قانوني يحكم هذا العقد، وهذا يعتمد على تاريخ التأجير والغرض منه — لا على ما اتفق عليه الطرفان.

الفرق ليس تفصيلاً: في أحد النظامين ينتهي العقد بانتهاء مدته، وفي الآخر يُمدَّد حكماً بغضّ النظر عن إرادة المالك.

النظام الاستثنائي: ما يسمّيه الناس «الإيجار القديم»

منذ المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952، خضعت العلاقات الإيجارية في سوريا لنظام استثنائي يقوم على مبدأين:

• التمديد الحكمي — يُمدَّد العقد بقوة القانون، ولا ينتهي بانتهاء مدته المكتوبة.
• تحديد بدل الإيجار — لا يُترك البدل لاتفاق الطرفين وحده.

النتيجة العملية التي يعرفها كل مالك عقار قديم: مستأجر يدفع بدلاً لا علاقة له بسوق اليوم، وعقار لا يمكن استعادته. هذا الملف موضوع جدل قانوني وعام مستمر في سوريا، وهناك من يطالب بالعودة إلى أحكام القانون المدني. تحقّق من الوضع الحالي قبل أي قرار مبني عليه.

قانون 6 لعام 2001: حرية التعاقد، لكن ليست للجميع

جاء قانون الإيجار رقم 6 لعام 2001 — المعدَّل بالقانون رقم 10 لعام 2006 — ليخرج جزءاً من العقود من النظام الاستثنائي. المادة الأولى، الفقرة (أ) أخضعت لإرادة المتعاقدين تأجير العقارات المعدّة لـ:

• السكن
• الاصطياف
• السياحة
• الاستجمام

أي أن المالك والمستأجر في هذه الحالات يتفقان على المدة والبدل كما يريدان، والعقد ينتهي بانتهائه.

#

الاستثناء الذي يجهله معظم الناس

المادة الأولى، الفقرة (ب) هي أهم فقرة في القانون، ومعظم من يسمع عن «قانون الإيجار الجديد» لا يعرفها. تبقى خاضعة للتمديد الحكمي وتحديد البدل:

1. العقارات المؤجَّرة في ظل أحكام المرسوم 111 لعام 1952 وتعديلاته.
2. العقارات التي يجري تأجيرها بعد نفاذ هذا القانون لأعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو لمهنة حرة أو علمية منظَّمة قانوناً.

اقرأ البند الثاني مرة أخرى. عقد تأجير محل تجاري تُبرمه اليوم يخضع للتمديد الحكمي. حرية التعاقد التي جاء بها 2001 هي للسكن والاصطياف والسياحة والاستجمام، لا للتجاري والمهني.

هذا يغيّر حساب أي مشترٍ لبناء فيه محلات في الطابق الأرضي: المحل المؤجَّر ليس دخلاً تستطيع إعادة تسعيره أو إخلاءه كما تشاء. وكثير من الأبنية في مراكز المدن السورية بهذا الوصف — راجع دليل حي المزرعة في دمشق.

أين تُحسم الخلافات

• قاضي الصلح يفصل في دعاوى الأجور وتقديرها وتخلية المأجور وفسخ العقد وإنهائه والتعويض عنه، بالدرجة الأخيرة، مهما بلغت قيمة الأجرة أو المبلغ المدَّعى به (المادة 5).
• محكمة النقض تفصل في دعاوى الإيجار على وجه الاستعجال، والطعن بالنقض في قضايا التخلية يوقف التنفيذ.
• إذا ادّعى أحد الطرفين الغبن في بدل الإيجار، يعيّن قاضي الصلح خبيراً أو ثلاثة خبراء لتقدير قيمة العقار (المادة 6).

ومن يُخلي عقاراً استناداً إلى بعض حالات الإخلاء في المادة الثامنة ثم لا يشغله أو لا يباشر البناء فيه خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء، يتعرّض لعقوبة (المادة 14). أي أن الإخلاء بحجة الحاجة الشخصية ملزِم بما بعده.

ما يعنيه هذا لك عملياً

إن كنت مالكاً تؤجّر سكناً: أنت في نطاق حرية التعاقد. اكتب المدة والبدل وآلية الزيادة والتأمين بوضوح، وسجّل عقدك. راجع عقد الإيجار في سوريا: دليل المستأجر والمالك.

إن كنت تؤجّر محلاً أو مكتباً مهنياً: لا تتعامل مع المدة المكتوبة كأنها نهاية العقد. استشر قبل التوقيع.

إن كنت تشتري عقاراً مؤجَّراً: اعرف الغرض وتاريخ التأجير قبل السعر. عقار سكني مؤجَّر بعقد حديث شيء، ومحل مؤجَّر شيء آخر تماماً، وعقار مؤجَّر منذ ما قبل 2001 شيء ثالث.

إن كنت تحسب عائداً إيجارياً: الحساب لا يصحّ من دون معرفة النظام الحاكم للعقد. راجع العائد الإيجاري في سوريا وكيف يُحسب.

وتذكّر البند الضريبي: إيجار العقارات السكنية المؤجَّرة لسوريين معفى، والتجاري 2.5% — بحسب التصنيف في السجل لا الاستخدام. راجع ضريبة البيوع العقارية.

أسئلة شائعة

#

ما الفرق بين الإيجار القديم والجديد في سوريا؟

«القديم» هو العقود الخاضعة للنظام الاستثنائي المستند إلى المرسوم 111 لعام 1952، وأساسه التمديد الحكمي وتحديد البدل. «الجديد» هو ما يخضع لإرادة المتعاقدين بموجب قانون 6 لعام 2001، أي عقود السكن والاصطياف والسياحة والاستجمام المبرمة بعد نفاذه.

#

هل عقد إيجار المحل التجاري يخضع للتمديد الحكمي؟

نعم بحسب المادة الأولى الفقرة (ب) من قانون 6 لعام 2001، التي أبقت العقارات المؤجَّرة لأعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو لمهنة حرة أو علمية منظَّمة قانوناً خاضعة للتمديد الحكمي وتحديد البدل، حتى لو أُبرم العقد بعد نفاذ القانون.

#

هل ينتهي عقد إيجار الشقة بانتهاء مدته؟

إذا كان التأجير للسكن وأُبرم بعد نفاذ قانون 6 لعام 2001، فالمدة والبدل متروكان لاتفاق الطرفين وينتهي العقد بانتهاء مدته. أما العقود المؤجَّرة في ظل المرسوم 111 لعام 1952 فتبقى خاضعة للتمديد الحكمي.

#

من يحكم في الخلافات الإيجارية؟

قاضي الصلح، ويفصل بالدرجة الأخيرة في دعاوى الأجور والتخلية والفسخ والتعويض مهما بلغت القيمة. ومحكمة النقض تفصل في دعاوى الإيجار على وجه الاستعجال، والطعن بالنقض في التخلية يوقف التنفيذ.

#

هل يمكن رفع الأجرة في العقود الجديدة؟

في نطاق حرية التعاقد تُحدَّد الزيادة بما اتفق عليه الطرفان في العقد، ولذلك تُكتب آلية الزيادة في العقد نفسه. وإذا ادّعى أحد الطرفين الغبن في البدل، فللقاضي أن يعيّن خبيراً أو ثلاثة خبراء لتقدير قيمة العقار.

#

أنا أشتري بناءً فيه محلات مؤجَّرة، ما الذي يجب أن أسأل عنه؟

غرض التأجير وتاريخه لكل وحدة على حدة، ونسخة من كل عقد، والنظام القانوني الحاكم له. محل واحد مؤجَّر تحت التمديد الحكمي يمكن أن يغيّر قيمة البناء كله.

تصفّح العقارات المعروضة للإيجار، أو أضف إعلانك إن كنت مالكاً.