عقد بيع العقار: البنود التي تحميك، وما تحميك منه بالتحديد

هذه الصفحة ليست نموذجاً جاهزاً، وذلك مقصود.

النموذج المنشور على الإنترنت يُستخدم كما هو من قِبل من لا يناسبه، ويظهر الخلل عند التسجيل حين يكون قد فات الوقت. وكل صفقة تختلف: عقار موروث ليس كعقار مفروز، والبيع بوكالة ليس كالبيع المباشر.

ما تحتاجه فعلاً هو أن تعرف ما يجب أن يكون في العقد ولماذا، لتراجعه مع كاتب العدل أو المحامي وتلاحظ ما ينقص. وكل بند أدناه موجود لأن شيئاً ما حدث لشخص قبلك.

وأولاً القاعدة التي تحكم كل ما يلي: العقد ليس الملكية. الملكية في السجل العقاري، والعقد وسيلة للوصول إليها. راجع نقل الملكية العقارية خطوة بخطوة.

1. تحديد العقار — بالرقم لا بالوصف

بالرقم العقاري والمنطقة العقارية، ومساحته كما هي في إخراج القيد، والطابق، والتصنيف.

يمنع: بيع عقار غير الذي عاينته، والخلاف على «الشقة أو الغرفة الملحقة» أو الحصة، والمفاجأة بأن المساحة المسجَّلة أقل من المعلنة.

2. هوية الطرفين وأهليتهما

الأسماء كما هي في السجل حرفياً، ورقم الهوية. وإن كان أحدهما يوقّع بوكالة: رقمها وتاريخها والجهة المنظِّمة، وتسلسل الوكالات كاملاً مرفقاً.

يمنع: البيع من غير المالك المسجَّل، والبيع بوكالة منتهية أو معزولة أو لا تشمل صلاحية البيع. راجع شراء عقار بالوكالة وكيف تنظّم وكالة عقارية من الخارج.

3. الثمن — الحقيقي

الثمن الفعلي بالأرقام والحروف، والعملة.

يمنع: أكثر مما يبدو. الثمن المصرَّح به هو أساس الضريبة، وطرفا العقد متكافلان ومتضامنان بسدادها والغرامة، والغرامة تعادل مثلي فرق الضريبة، والتدقيق بلجنة برئاسة قاض. أي أن التصريح بأقل من الحقيقة مخاطرة يتقاسمها البائع والمشتري، لا توفير. راجع ضريبة البيوع العقارية.

4. جدول الدفعات مربوطاً بإجراءات

لا تواريخ فقط: كل دفعة مقابل خطوة موثَّقة. والدفعة الأكبر عند تسجيل الإشارة، والأخيرة عند الفراغ ونقل الملكية.

يمنع: أن تدفع أكثر ممّا سُجّل باسمك في أي لحظة — وهي الحالة التي تنشأ منها معظم الخسائر. راجع شراء عقار بالتقسيط في سوريا.

5. إقرار البائع بحالة العقار القانونية

إقرار صريح بأن العقار خالٍ من الرهن والحجز وإشارات الدعاوى وحقوق الانتفاع وأي وكالة غير قابلة للعزل، وأنه غير مشمول بمنطقة تنظيمية معلنة، وأنه لا توجد عليه متأخرات رسوم أو ضرائب.

يمنع: مفاجأة تظهر في القيد بعد الدفع — والتصرف داخل منطقة تنظيمية معلنة باطل بطلاناً مطلقاً، أي أن عقدك في تلك الحالة لا قيمة له. راجع المناطق التنظيمية.

ولا يغني هذا الإقرار عن استخراج القيد بنفسك. الإقرار يمنحك حقاً تجاه البائع؛ الفحص يمنعك من الوصول إلى تلك المرحلة.

6. حالة الإشغال والإيجار

هل العقار شاغر أم مؤجَّر؟ وإن كان مؤجَّراً: نسخة العقد، وغرض التأجير، وتاريخه.

يمنع: أن تكتشف بعد الشراء أن ما اشتريته يخضع لـالتمديد الحكمي — وهو ما ينطبق على المحل والمستودع والورشة حتى لو أُبرم العقد اليوم. راجع قانون الإيجار في سوريا.

7. موعد التسليم وحالته

تاريخ محدَّد، ووصف للحالة التي يُسلَّم بها، وما يبقى في العقار وما يُخرَج، وقراءات عدّادات الكهرباء والماء عند التسليم.

يمنع: خلاف الأسبوع الأول على تجهيزات أو فواتير.

8. من يتحمّل ماذا

الضريبة والرسوم وأجور التنظيم والعمولة. اكتبها ولا تعتمد على تطمين شفهي — وتذكّر أن المسؤولية الضريبية متكافلة قانوناً بغضّ النظر عن اتفاقكما الداخلي.

9. الشرط الجزائي وحالة النكول

ماذا يحدث إن تراجع أي طرف، وماذا يحدث إن تأخّر البائع عن الفراغ. يمنع: أن يكون التراجع بلا ثمن، فيصبح خياراً مجانياً للطرف الآخر.

10. حالات استرداد ما دُفع

وأهمها صراحةً: إن ظهر في السجل العقاري ما لم يُذكر لك — رهن، حجز، إشارة، تصنيف مختلف — يُسترد كامل ما دُفع.

هذا هو البند الذي يحوّل العربون من مبلغ متروك لحسن النية إلى مبلغ محمي.

وأين يُنظَّم

لدى كاتب العدل أو دائرة التوثيق العقاري. راجع 10 وثائق تحتاجها في كل صفقة عقارية وكيف تتحقق من ملكية عقار قبل الشراء.

أسئلة شائعة

#

ما يجب أن يحتويه عقد بيع العقار في سوريا؟

تحديد العقار بالرقم العقاري، هوية الطرفين وأهليتهما وتسلسل الوكالات، الثمن الحقيقي، جدول دفعات مربوط بإجراءات، إقرار البائع بالحالة القانونية، حالة الإشغال والإيجار، موعد التسليم وحالته، من يتحمّل الرسوم، الشرط الجزائي وحالة النكول، وحالات استرداد ما دُفع.

#

هل يوجد نموذج جاهز لعقد بيع عقار؟

النماذج المنشورة تُستخدم كما هي من قِبل من لا تناسبه، ويظهر الخلل عند التسجيل حين يكون قد فات الوقت — فعقار موروث ليس كعقار مفروز، والبيع بوكالة ليس كالبيع المباشر. اعرف البنود المطلوبة ولماذا، وراجعها مع كاتب العدل أو محام.

#

هل العقد يكفي لإثبات الملكية؟

لا. العقد ليس الملكية — الملكية في السجل العقاري، والعقد وسيلة للوصول إليها. من دون تسجيل باسمك تملك حقاً شخصياً تجاه البائع لا حقاً عينياً على العقار.

#

هل أكتب الثمن الحقيقي في العقد؟

نعم. الثمن المصرَّح به أساس الضريبة، وطرفا العقد متكافلان ومتضامنان بسدادها وبغرامة تعادل مثلي فرق الضريبة، والتدقيق بلجنة برئاسة قاض. فالتصريح بأقل من الحقيقة مخاطرة مشتركة لا توفير.

#

كيف أربط الدفعات بالإجراءات؟

كل دفعة تقابل خطوة موثَّقة: دفعة عند تنظيم العقد، دفعة كاملة عند تسجيل الإشارة على الصحيفة، والأخيرة عند الفراغ ونقل الملكية. القاعدة: لا تدفع أكثر ممّا سُجّل باسمك في أي لحظة.

#

ما البند الذي يحمي عربوني؟

بند استرداد صريح: إن ظهر في السجل ما لم يُذكر لك — رهن أو حجز أو إشارة دعوى أو تصنيف مختلف — يُسترد كامل ما دُفع. من دونه يصبح المبلغ متروكاً لحسن النية.

#

هل يكفي إقرار البائع بأن العقار خالٍ من الإشارات؟

لا يغني عن استخراج إخراج القيد بنفسك. الإقرار يمنحك حقاً تجاه البائع بعد وقوع الضرر؛ الفحص يمنعك من الوصول إلى تلك المرحلة أصلاً.

#

أين يُنظَّم عقد البيع؟

لدى كاتب العدل أو دائرة التوثيق العقاري. وجهّز قبل ذلك إخراج القيد الحديث وبراءة الذمة والهويات والوكالات وتسلسلها.

تصفّح العقارات المعروضة على شام عقار.