العدالة العقارية في المرحلة الانتقالية: ما هو مطلب وما هو قانون نافذ

يتحدّث كثيرون عن «إلغاء القانون 10» أو «تجميد الاستملاك». هذه الصفحة موجودة لسبب واحد: التمييز بين ما هو مطلب مطروح وما هو قانون نافذ — لأن من يتصرّف على أساس الأول يخسر.

ما هو مطروح فعلاً

في المرحلة الانتقالية طُرحت مطالب علنية بـ:

• تشكيل هيئة وطنية للعدالة العقارية.
• مرسوم تجميد مؤقت لقرارات الاستملاك والمصادرة الصادرة منذ 2011، لحين مراجعتها.
• إعادة تنشيط ورقمنة السجل العقاري المركزي.
• برنامج وطني للتعويض العادل.

وما هو نافذ

الإطار القائم لم يُلغَ. والمرسوم التشريعي 66 لعام 2012 والقانون 10 لعام 2018 — الذي وسّع نطاق الإطار إلى كل سوريا — والقانون 42 لعام 2018 هي النصوص التي تُقاس عليها حقوقك اليوم.

وهذا يعني أن ثلاث حقائق ما زالت سارية، وكل واحدة منها قد تكلّفك عقارك إن تجاهلتها:

1. مهلة التصريح ثلاثون يوماً من تاريخ إعلان الوحدة الإدارية، ويُقدَّم فيها طلب يعيّن محل إقامة داخل الوحدة الإدارية مع الوثائق المؤيدة. ومن لم يتقدّم لا يُعوَّض، وتنتقل ملكية العقار إلى البلدة أو الناحية أو المدينة.

2. التصرف داخل منطقة تنظيمية معلنة باطل بطلاناً مطلقاً بحسب المادة 30 من المرسوم 66 — بيعاً أو هبة أو رهناً. أي أن من يعرض عليك «حصة» في منطقة معلنة يعرض عقداً لا قيمة له.

3. من أثبت ملكيته يحصل على أسهم في المنطقة التنظيمية، لا على عقاره بعينه.

التفصيل الكامل في المناطق التنظيمية: المرسوم 66 والقانون 10.

ما هو مختلف عليه، ومن قاله

النصوص محل انتقاد موثَّق. هيومن رايتس ووتش سجّلت أن القانون لا يضع معايير لتصنيف منطقة كمنطقة تنظيمية ولا جدولاً زمنياً لتعيين المناطق، وأن المتطلبات المفروضة على المالكين والمستأجرين ليكونوا مؤهلين للبقاء أو للتعويض صعبة في بعض الحالات، وأن النازحين هم الأكثر عرضة. ومنظمات وجهات بحثية أخرى وثّقت الأثر على سكان المنطقتين الأصليتين في دمشق.

ما تفعله اليوم

الحماية تُبنى قبل الإعلان لا بعده، ولا يعتمد شيء منها على ما سيُقرَّر:

• اجعل ملكيتك مسجَّلة ومُثبتة. الوثيقة هي ما يُقبل في التصريح. راجع إثبات الملكية العقارية والعقارات المتضررة وفقدان وثائق الملكية.
• إن كان العقار موروثاً، ابدأ بحصر الإرث الآن — راجع حصر الإرث وبيع عقار موروث.
• إن كنت خارج سوريا، اجعل لك من يتابع بوكالة مكتوبة بدقة. المهلة ثلاثون يوماً من إعلان محلي. راجع كيف تنظّم وكالة عقارية من الخارج.

ولا تبنِ أي قرار على افتراض أن الإطار أُلغي أو جُمّد. تحقّق من الوضع الراهن من مصدر رسمي قبل أي خطوة. هذا الملف من أكثر ما يتغيّر في سوريا، وهذه الصفحة تصف الوضع حتى تاريخها.

أسئلة شائعة

#

هل أُلغي القانون 10 لعام 2018؟

طُرحت مطالب علنية بتشكيل هيئة وطنية للعدالة العقارية وبتجميد مؤقت لقرارات الاستملاك والمصادرة منذ 2011 لحين مراجعتها — لكنها مطالب مطروحة لا قانون نافذ. لا تبنِ قراراً على افتراض الإلغاء.

#

ما الفرق بين المطلب والقانون النافذ هنا؟

المطلب لا يمنحك حقاً ولا يوقف مهلة. القانون النافذ هو ما تُقاس عليه حقوقك اليوم: مهلة التصريح ثلاثون يوماً، والتصرف داخل منطقة معلنة باطل بطلاناً مطلقاً، ومن أثبت ملكيته يحصل على أسهم لا على عقاره بعينه.

#

هل تجميد الاستملاك سارٍ؟

هو مطلب مطروح في المرحلة الانتقالية، وليس نصاً نافذاً. تحقّق من الوضع الراهن من مصدر رسمي قبل أي خطوة مبنية عليه.

#

كم مهلة التصريح بالحقوق؟

ثلاثون يوماً من تاريخ إعلان الوحدة الإدارية، ويُقدَّم فيها طلب يعيّن محل إقامة داخل الوحدة الإدارية مع الوثائق المؤيدة. ومن لم يتقدّم لا يُعوَّض، وتنتقل الملكية إلى البلدة أو الناحية أو المدينة.

#

هل يمكنني بيع عقار داخل منطقة تنظيمية معلنة؟

لا. بحسب المادة 30 من المرسوم 66 يقع كل تصرف بالأسهم — بيعاً أو هبة أو رهناً — باطلاً بطلاناً مطلقاً. من يعرض عليك حصة في منطقة معلنة يعرض عقداً لا قيمة له.

#

ما الانتقادات الموثَّقة على هذا الإطار؟

سجّلت هيومن رايتس ووتش أن القانون لا يضع معايير لتصنيف منطقة كمنطقة تنظيمية ولا جدولاً زمنياً لتعيينها، وأن متطلبات التأهّل للبقاء أو للتعويض صعبة في بعض الحالات، وأن النازحين هم الأكثر عرضة.

#

ما أفعله وأنا خارج سوريا؟

اجعل ملكيتك مسجَّلة ومُثبتة، وابدأ بحصر الإرث إن كان العقار موروثاً، واجعل لك من يتابع بوكالة تنصّ صريحاً على ما سيُنجزه — فالمهلة ثلاثون يوماً من إعلان في صحيفة محلية ولوحة إعلانات.

#

هل هذه الصفحة تُحدَّث؟

تصف الوضع حتى تاريخها، وهذا الملف من أسرع ما يتغيّر في الشأن العقاري السوري. تحقّق من مصدر رسمي قبل أي قرار، ولا تعتمد على صفحة واحدة — بما فيها هذه.

راجع المناطق التنظيمية: المرسوم 66 والقانون 10 للتفصيل الكامل.