السطح والروف في الأبنية

أكثر نزاعات الأبنية السورية تكراراً لا تتعلق بالشقق بل بما فوقها. صاحب الطابق الأخير يستعمل السطح، فيظن الجميع أنه يملكه. ثم يبيع، أو يبني، أو يركّب منظومة شمسية — فتظهر الحقيقة.

السطح في الأصل من الأجزاء المشتركة في البناء، لا ملكاً لصاحب الطابق الأخير. الاستعمال ليس ملكية، والعادة الجارية ليست حقاً.

ثلاث حالات مختلفة تماماً

1. سطح مشترك يستعمله صاحب الأعلى. الوضع الأشيع. له أن يستعمله بما لا يضرّ غيره، وليس له أن يتصرف به ولا أن يمنع الآخرين من حقهم فيه. ومن يشتري الطابق الأخير على أساس أن السطح «تابع له» يشتري افتراضاً لا حقاً.

2. سطح مخصَّص بصك أو باتفاق مسجَّل. هنا يكون الوضع مختلفاً، لكن الفارق بين الحالتين لا يُعرف من كلام البائع بل من الصحيفة العقارية والوثائق. اطلب إخراج قيد عقاري واقرأ ما هو مقيّد فعلاً — إشارات الصحيفة العقارية.

3. «روف» مبنيّ فوق السطح ويُعرض للبيع كشقة. وهذه أخطر الثلاث، ولها سؤالان قبل أي سعر: هل البناء مرخَّص؟ وهل هو مفروز وله صحيفة مستقلة؟ كثير مما يُسمّى روفاً هو إضافة لاحقة، وما لا يمكن ترخيصه لا يمكن إفرازه، وما لا يُفرز لا يُباع بسهولة ولا يُرهن ولا يُورَّث نظيفاً — رخصة البناء والمخالفات والفرز العقاري.

القاعدة الحاكمة

هي القاعدة نفسها التي تحكم مواقف السيارات والممرات في كل الأبنية: ما هو مسجَّل حق، وما هو تفاهم مع الجيران ينتهي حين يتغيّر الجيران — بالبيع أو الإرث أو البناء. راجع الأجزاء المشتركة في الأبنية وحقوق المرور والارتفاق والجيران.

ولهذا فإن أخطر لحظة في أي ترتيب على السطح ليست يوم إنشائه، بل يوم تُباع إحدى الشقق: الجار الجديد لم يكن طرفاً في التفاهم ولا يلزمه.

المنظومة الشمسية على السطح

هذه أكثر صورة حديثة للمسألة. منظومة مركّبة على سطح مشترك قد تكون قائمة على تسامح لا على حق، ويُطلب رفعها لاحقاً. وقبل أن تدفع فرق سعر مقابل منظومة قائمة، اسأل: هل هناك اتفاق مكتوب مع بقية الملاك أم أمر واقع؟ التفصيل في الطاقة الشمسية وقيمة العقار.

المسؤوليات التي تأتي مع السطح

السطح ليس امتيازاً فقط، هو أيضاً أكثر أجزاء البناء تسبباً بالضرر: العزل والتصريف. تسرّب من السطح يضرّ الطابق الأخير أولاً ثم ما تحته، وكلفة العزل بند مشترك في الأصل. من يستعمل السطح استعمالاً خاصاً ويمنع غيره ثم يطالبهم بكلفة العزل يجد نفسه في موقف ضعيف — والعكس صحيح.

اجعل الأمر مكتوباً: من يستعمل، ومن يصون، ومن يدفع، وبأي نسب.

قبل شراء طابق أخير أو روف

1. إخراج قيد حديث: هل الوحدة مفروزة ولها صحيفة مستقلة؟
2. ما وضع السطح في الوثائق: مشترك أم مخصَّص، وبأي سند.
3. الترخيص: هل الطابق الأخير أو الإضافة ضمن رخصة البناء؟ اسأل عن وحدتك لا عن البناء.
4. العزل والتصريف: افحص السقف من الداخل وآثار الرطوبة — كيف تعاين شقة فنياً قبل الشراء.
5. اتفاق الملاك: إن وُجد ترتيب على السطح فاطلب ما يثبته مكتوباً، ولا تقبل «هيك متفقين من زمان».

والقاعدة العامة قبل كل ذلك في شراء شقة في سوريا.

أسئلة شائعة

#

هل السطح ملك صاحب الطابق الأخير؟

في الأصل لا. السطح من الأجزاء المشتركة في البناء، والاستعمال الجاري ليس ملكية. الاستثناء يحتاج سنداً أو اتفاقاً يظهر في الوثائق لا كلاماً من البائع.

#

هل يحق لصاحب الطابق الأخير البناء على السطح؟

لا يُفترض ذلك. البناء على سطح مشترك يحتاج وضعاً قانونياً واضحاً وترخيصاً، وما يُبنى بلا ترخيص لا يمكن إفرازه ولا بيعه بسهولة لاحقاً.

#

ما أهم سؤالين قبل شراء «روف»؟

هل البناء مرخَّص، وهل هو مفروز وله صحيفة عقارية مستقلة. كثير مما يُعرض بوصفه روفاً إضافة لاحقة، وغير المفروز لا يُباع ولا يُرهن ولا يُورَّث نظيفاً.

#

الجيران متفقون منذ سنوات على استعمال السطح، هل هذا كافٍ؟

لا. التفاهم مع الجيران ينتهي حين يتغيّر الجيران بالبيع أو الإرث أو البناء، والجار الجديد لم يكن طرفاً فيه ولا يلزمه. ما هو مسجَّل حق، وما عداه ترتيب مؤقت.

#

من يتحمّل كلفة عزل السطح؟

العزل والتصريف بند مشترك في الأصل لأن ضرره يصيب البناء كله. اجعل من يستعمل ومن يصون ومن يدفع وبأي نسب أمراً مكتوباً بين الملاك بدل تركه للعرف.

#

هل أدفع فرق سعر مقابل منظومة شمسية على السطح؟

اسأل أولاً إن كان هناك اتفاق مكتوب مع بقية الملاك أم مجرد أمر واقع. منظومة على سطح مشترك بلا اتفاق قد يُطلب رفعها، فأنت تدفع مقابل شيء غير مستقر.

#

كيف أعرف وضع السطح قبل الشراء؟

من إخراج القيد والوثائق: هل الوحدة مفروزة، وما المقيّد بشأن السطح، وهل توجد إشارات. لا تعتمد على وصف البائع ولا على ما يقوله الجيران.

#

ما الذي أفحصه في الطابق الأخير تحديداً؟

السقف من الداخل وآثار الرطوبة وحالة العزل والتصريف، لأن الطابق الأخير أول من يتضرر من أي خلل في السطح وأكثر من يدفع ثمنه لاحقاً.