١٢ خطأً يقع فيها مشتري العقار في سوريا، وكيف تتجنّبها

لماذا الأخطاء نفسها تتكرر معظم من يخسر في صفقة عقارية لم يخسر لأنه فاوض بشكل سيئ، بل لأنه رتّب الخطوات بشكل خاطئ: عاين ثم أحبّ ثم دفع ثم سأل. وحين يكون المال قد خرج من اليد، يصبح كل سؤال متأخراً. فيما يلي الأخطاء الاثنا عشر الأكثر تكراراً، مرتّبة تقريباً بحسب كلفتها. ## ١ — دفع العربون قبل استخراج البيان العقاري هذا هو الخطأ الأم الذي تتفرع منه بقية الأخطاء. ما إن يدفع المشتري مبلغاً حتى ينقلب موقعه التفاوضي رأساً على عقب: صار هو الحريص على إتمام الصفقة، وصار كل خلل يُكتشف لاحقاً عبئاً عليه لا على البائع. التصحيح: لا مال قبل البيان. وإن كان لا بد من حجز، فليكن بمبلغ رمزي وبإيصال يشترط صراحةً استرداده كاملاً إذا ظهر أي خلل في الوثائق. ## ٢ — الاكتفاء بصورة عن سند قديم المستند الذي يحمله البائع في هاتفه يخبرك عن حالة العقار في تاريخ استخراجه، لا عن حالته اليوم. وما قد يكون سُجّل بينهما — رهن، حجز، دعوى، بيع آخر — هو بالضبط ما تحتاج معرفته. التصحيح: بيان حديث، مستخرج رسمياً، لا صورة. ## ٣ — الثقة في الوعد الشفهي بتسوية الأوراق عبارة «الموضوع بسيط وسنسوّيه بعد التوقيع» هي أكثر الجمل كلفةً في هذا السوق. المشكلة أنها غالباً تُقال بحسن نية، فيصدّقها المشتري، ثم يتبيّن أن التسوية تحتاج موافقة طرف ثالث أو إجراءً طويلاً أو مالاً إضافياً. التصحيح: ما لا يمكن إنجازه قبل الدفع، لا يُفترض إنجازه بعده. وإن قبِلت المضي، فاربط الدفعة الأخيرة بإتمامه، واكتب جزاءً على التأخير. ## ٤ — عدم قراءة الإشارات على الصحيفة العقارية كثيرون يتحققون من اسم المالك ويتوقفون عند ذلك. لكن اسم المالك نصف المعلومة فقط؛ النصف الآخر هو ما هو مقيّد على ملكه من رهون وحجوز ودعاوى. التصحيح: اقرأ الإشارات كلها، واسأل عن مصدر كل واحدة، وعالجها في العقد لا في المحادثة. ## ٥ — افتراض أن المساحة المعلنة هي المساحة المسجّلة المساحة في الإعلان قد تشمل شرفات مغلقة، أو حصة من مشتركات، أو إضافة غير موصوفة رسمياً. الفارق بين الرقمين قد يبلغ عدة أمتار، وهو فارق تدفع ثمنه ولا تملكه. التصحيح: قارن المساحة المسجّلة بالواقع، وقس بنفسك، واجعل الثمن مبنياً على الرقم الرسمي. ## ٦ — إهمال وضع الشركاء والورثة العقار المملوك على الشيوع لا يُباع بموافقة أحد ملّاكه. والتركة التي لم يُحصر ورثتها قد تنبت مدّعياً بعد سنوات، حين تكون قد رمّمت العقار وسكنته. التصحيح: حصر إرث، موافقات مكتوبة من الجميع، وتحقق من الحصص. وإن كان بين الملّاك قاصر أو غائب، فالملف يحتاج مساراً خاصاً لا يُختصر. ## ٧ — الشراء من شخص لا يملك، بحجة القرابة «أنا أخو المالك وهو مسافر ووكّلني شفهياً» ليست صفة قانونية. القرابة لا تنقل حق التصرف، والوكالة الشفهية لا وجود لها في هذا السياق. التصحيح: إما مالك مقيّد بنفسه، وإما وكيل بوكالة مكتوبة تشمل البيع صراحةً. لا ثالث. ## ٨ — تقدير كلفة الترميم بأقل من حقيقتها الشقة «التي تحتاج لمسة بسيطة» غالباً تحتاج تمديدات وعزلاً وحمّامات. والمشتري الذي استنفد سيولته في الثمن يجد نفسه يسكن في ورشة مفتوحة أشهراً. التصحيح: أدخل صاحب مهنة في المعاينة قبل الشراء، وأضف احتياطاً إلى تقديره، ولا تُنفق كامل سيولتك على الثمن. ## ٩ — معاينة العقار مرة واحدة، نهاراً، في الصيف الزيارة الواحدة تُري لك المكان في أفضل حالاته. الرطوبة تظهر بعد المطر، والضجيج يظهر ليلاً، وأزمة المواقف تظهر في ساعات العودة، ومشكلات المياه تظهر في ساعات الذروة. التصحيح: زُر مرتين على الأقل، في وقتين مختلفين من اليوم، وإن أمكن في طقسين مختلفين. ## ١٠ — تجاهل البناء والجيران والتركيز على الشقة وحدها أنت تشتري حصة في بناء، لا صندوقاً معزولاً. حالة السلالم والمصعد والمولّدة وسطح البناء، ووجود نظام لإدارة النفقات المشتركة من عدمه، كلها تؤثر في معيشتك وفي سعر إعادة البيع أكثر مما يؤثر لون المطبخ. التصحيح: افحص البناء كما تفحص الشقة، واسأل عن النفقات المشتركة الفعلية شهرياً. ## ١١ — قبول عقد مختصر أو نموذج جاهز العقد المكوّن من صفحة واحدة يبدو بسيطاً، وهذا بالضبط عيبه: كل ما لم يُكتب فيه سيُفسَّر لاحقاً لمصلحة الطرف الأقوى موقعاً، وهو غالباً من بيده الملكية المسجّلة. التصحيح: عقد يحدّد العقار بدقة، وجدول دفعات مربوطاً بإنجازات، وتاريخاً ملزماً للتسجيل، وجزاءً على التأخير، وتوزيعاً واضحاً للرسوم، وضماناً من البائع للاستحقاق. ## ١٢ — التسرّع بسبب سعر «فرصة» السعر الأقل بكثير من مثيلاته له سبب دائماً. أحياناً يكون السبب مقبولاً ومعلناً — بائع مستعجل، وحدة تحتاج ترميماً كبيراً، طابق مرتفع بلا مصعد. وأحياناً يكون السبب في الملف نفسه. التصحيح: اسأل عن السبب صراحةً، وتحقق منه. الفرصة الحقيقية تصمد أمام الفحص؛ وما ينهار عند أول سؤال لم يكن فرصة. ## القاعدة التي تختصر الاثني عشر كل خطأ في هذه القائمة هو صورة من صورة واحدة: تقديم الالتزام على المعرفة. اعكس الترتيب — اعرف أولاً، ثم التزم — وتسقط عنك أغلب هذه المخاطر دفعة واحدة. ## اقرأ أيضاً - دليل شراء عقار في سوريا - كيف تعاين شقة فنياً قبل الشراء ## تصفّح المعروض على شام عقار - شقق للبيع في دمشق - منازل للبيع في ريف دمشق - عقارات للبيع في حلب - شقق للبيع في طرطوس