القوانين العقارية في سوريا

«ما هو قانون العقارات في سوريا؟» سؤال يُطرح كأن هناك قانوناً واحداً. والحقيقة أن العقار السوري تحكمه مجموعة نصوص صدرت في عقود مختلفة، بعضها عدّل بعضاً، وبعضها ما يزال نافذاً بعد أكثر من سبعين عاماً على صدوره.

هذه الصفحة ليست بديلاً عن محامٍ ولا عن النص الرسمي. هي خريطة: ما النص، وما الذي يفعله عملياً في صفقتك، وأين تجد الشرح المفصّل. وكل ما ورد فيها تحقق منه أرشيف شام عقار في مقالات سابقة.

قاعدة قبل الخريطة

النصوص تُعدَّل، والتعليمات التنفيذية تتغير. قبل أي قرار مبني على نص، تحقق من الصيغة النافذة يوم الصفقة لدى الجهة المختصة أو محامٍ. وما يُنشر عن «قانون جديد» في مجموعات التواصل كثيراً ما يكون مشروعاً أو مطالبة لا نصاً صادراً.

الملكية والسجل

• نظام السجل العقاري هو ما يجعل القيد في الصحيفة هو الملكية، وتديره المديرية العامة للمصالح العقارية التي أتمّت مئة عام على تأسيسها في 2026. الأثر العملي: العقد يُلزم طرفيه، والقيد وحده يُحتج به على الجميع. انظر السجل العقاري في سوريا والأوراق العقارية وما تثبته.
• القانون المدني يحكم العقود العامة، ومنها الوكالة والبيع، وقاعدته العملية: الوكالة صلاحية قابلة للانتهاء لا ملكية. انظر متى تنتهي الوكالة العقارية.

الإيجار

• المرسوم التشريعي 111 لعام 1952: أسس التمديد الحكمي وتحديد بدل الإيجار، ومنه جاء ما يسمى «الإيجار القديم».
• القانون 6 لعام 2001: أعاد حرية التعاقد للإيجار السكني والاصطياف والسياحة والاستجمام، لكن المادة 1/ب أبقت تحت التمديد الحكمي العقارات المؤجرة بعد نفاذه للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي أو المهن الحرة والعلمية المنظمة. الأثر العملي: عقد محل تجاري يوقَّع اليوم ما يزال تحت التمديد الحكمي.
• القانون 10 لعام 2006: عدّل أحكام القانون 6.

انظر قانون الإيجار في سوريا القديم والجديد. وأما الجدل العام حول الإيجار القديم فهو جدل لا تعديل: مستجدات جدل الإيجار القديم.

التنظيم العمراني والمناطق التنظيمية

• القانون 9 لعام 1974: من النصوص الأساسية في التنظيم العمراني، وقواعده تختلف عن قواعد المناطق التنظيمية اللاحقة.
• المرسوم التشريعي 66 لعام 2012: أحدث منطقتين تنظيميتين في دمشق (عُرفتا لاحقاً بماروتا سيتي وباسيليا سيتي)، ويُبطل التصرف بعد صدور مرسوم المنطقة.
• القانون 10 لعام 2018: عدّل المرسوم 66 ووسّع نطاقه إلى كل سوريا، بمرسوم يحدد كل منطقة.
• القانون 42 لعام 2018: عدّل النصين بعد الانتقادات الدولية، وقصر استحقاق المالكين على أسهم ومساحات طابقية مقابل الأرض.

الأثر العملي الأهم: مهلة 30 يوماً من الإعلان ليتقدم صاحب الحق بوثائقه. انظر المناطق التنظيمية والمرسوم 66 والقانون 10.

تملك غير السوريين

• القانون 11 لعام 2011: تملك غير السوري لعقار سكني واحد مستقل بترخيص من وزارة الداخلية وإقامة مشروعة، مع منع التصرف سنتين، ومهلة لنقل الإرث إلى سوري ما لم توجد معاملة بالمثل، واستثناء الأراضي الزراعية للأفراد.
• المرسوم 49 لعام 2008: يقيّد الملكية في المناطق الحدودية.

وحمل جنسية ثانية لا يجعل السوري أجنبياً. انظر تملك غير السوريين للعقارات.

الضريبة

• قانون البيوع العقارية الصادر عام 2021، ثم إصلاح تموز 2025 الذي ألغى القيمة الرائجة وجعل الضريبة على القيمة المصرّح بها بنسب 1.5% للسكني و2% للأرض خارج المخطط و3% داخله و4% للتجاري، مع تضامن البائع والمشتري في غرامة ضعف الفرق.

انظر ضريبة البيوع العقارية.

الإسكان العام

• المرسوم 26 لعام 2015 ونظام العمليات رقم 8 لعام 2016: تستند إليهما المؤسسة العامة للإسكان في إلغاء الاكتتاب أو التخصيص حكماً عند التأخر عن السداد، كما أعلنت في آذار 2026. انظر الجمعيات السكنية التعاونية.

الاستثمار

• قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 المعدّل بمرسوم صدر في 8 تموز 2025. من أبرز ما أُعلن فيه: حق المستثمر الأجنبي في تملك مشروعه بنسبة 100%، ومنع الحجز الاحتياطي على المشروع إلا بقرار قضائي. وتفاصيل ما يخص الأرض والعقار في المشاريع تُطلب من هيئة الاستثمار السورية لكل حالة.

قرارات تنفيذية تمس الصفقات اليومية

• تسجيل عقود الإيجار: صدر في تشرين الأول 2024 قرار عن وزارة الداخلية (951) يوجب تسجيلها لدى الوحدات الإدارية. تحقق من التعليمات النافذة اليوم.
• القيد العقاري الإلكتروني: خدمة إدارية منذ آذار 2026 لا قانون جديد، لكنها غيّرت طريقة الوصول إلى الصحيفة.

ما ليس قانوناً بعد

هيئة العدالة العقارية، وتجميد قرارات الاستملاك، وبرامج التعويض الوطنية: مطالب طُرحت منذ 2025 لا نصوص نافذة. انظر مستجدات العدالة العقارية.

أسئلة شائعة

#

هل يوجد قانون عقاري واحد في سوريا؟

لا. العقار تحكمه نصوص متعددة: نظام السجل العقاري، والقانون المدني، وقوانين الإيجار، ونصوص التنظيم العمراني، وقانون تملك غير السوريين، وقانون البيوع العقارية وتعديلاته.

#

ما القانون الذي يحكم الإيجار في سوريا؟

القانون 6 لعام 2001 وتعديلاته، مع بقاء أحكام التمديد الحكمي من المرسوم 111 لعام 1952 على الإيجار التجاري والصناعي والحرفي والمهني المنظم.

#

هل ألغى القانون 6 لعام 2001 التمديد الحكمي؟

ألغاه للإيجار السكني والاصطياف والسياحة والاستجمام، وأبقاه بموجب المادة 1/ب على الإيجار التجاري والصناعي والحرفي والمهن الحرة والعلمية المنظمة.

#

ما هو القانون 10 لعام 2018؟

قانون عدّل المرسوم 66 لعام 2012 ووسّع إحداث المناطق التنظيمية إلى كل سوريا بمرسوم لكل منطقة، ثم عُدّل بالقانون 42 لعام 2018.

#

ما القانون الذي ينظم تملك الأجانب للعقارات في سوريا؟

القانون 11 لعام 2011، ويشترط ترخيصاً من وزارة الداخلية لعقار سكني واحد مستقل مع منع التصرف سنتين، إضافة إلى قيود المناطق الحدودية بالمرسوم 49 لعام 2008.

#

هل تغيّرت ضريبة البيوع العقارية في سوريا؟

نعم. إصلاح تموز 2025 ألغى القيمة الرائجة وجعل الضريبة على القيمة المصرّح بها بنسب 1.5% للسكني و2% و3% للأراضي بحسب المخطط و4% للتجاري.

#

هل صدر قانون للعدالة العقارية أو التعويضات في سوريا؟

ما طُرح منذ 2025 من هيئة للعدالة العقارية وتجميد للاستملاك وبرامج تعويض في معظمه مطالب ومقترحات، لا نصوص نافذة.

#

كيف أتأكد أن النص القانوني ما يزال نافذاً؟

اسأل الجهة المختصة أو محامياً عن الصيغة النافذة يوم الصفقة. النصوص تُعدَّل، وما يُتداول عن «قانون جديد» كثيراً ما يكون مشروعاً لا نصاً صادراً.