النفقات المشتركة في البناء

يحسب المشتري ثمن الشقة ورسوم النقل والإكساء، ثم ينتقل ليكتشف بنداً لم يحسبه: الاشتراك الشهري في البناء. مولّدة، مصعد، مضخة، سلّم، تنظيف، أحياناً حارس. رقم صغير في حد ذاته، لكنه يتكرر كل شهر ولا ينتهي، وهو من أكثر أسباب الخصومة بين الجيران في سوريا.

هذا المقال عن تشغيل البناء وماله. أما ما هي الأجزاء المشتركة ومن يملكها فموضوع الأجزاء المشتركة في الأبنية، وهو الأساس الذي تُبنى عليه كل قاعدة هنا.

القاعدة: النفقة تتبع الجزء المشترك

المصعد والسلّم والمدخل والسطح والمضخة والشبكات العامة ليست ملك أحد المالكين، فكلفتها لا تقع على واحد. والخلاف عملياً لا يقوم على هذا المبدأ، بل على ثلاثة أسئلة تُترك بلا جواب مكتوب:

• من يقرر الصرف: إصلاح المصعد، شراء مولّدة، دهان المدخل.
• كيف تُقسَّم الكلفة بين الشقق.
• من يجمع المال ومن يحاسِب عليه.

من دون جواب مكتوب لهذه الثلاثة، يتحول كل عطل إلى تفاوض من الصفر، وينتهي بأن يدفع الأكثر استعجالاً ويمتنع الأكثر صبراً.

كيف تُقسَّم الكلفة عملياً

لا توجد صيغة واحدة صحيحة لكل بناء، لكن الصيغ المتداولة ثلاث، ولكل منها منطق:

• بالتساوي على الشقق: أبسط طريقة وأكثرها استعمالاً، وتصلح حين تتقارب مساحات الشقق.
• بحسب المساحة أو الحصة: أقرب إلى العدل في بناء فيه شقق متفاوتة، وهو الأنسب حين يكون في البناء محال تجارية.
• بحسب الاستعمال: المصعد مثلاً يُقسَّم أحياناً بتفاوت بين الطوابق. صيغة شائعة ومصدر خلاف دائم، لأن الطابق الأرضي يرى أنه لا يستعمله أصلاً.

القاعدة المفيدة: الكهرباء والوقود تُقسَّم بالاستهلاك ما أمكن قياسه، والصيانة تُقسَّم بقاعدة ثابتة متفق عليها مسبقاً. خلط الاثنين في رقم واحد غامض هو ما يجعل الجيران يتناقشون في المبلغ بدل أن يتناقشوا في الخدمة.

المحلات التجارية في الطابق الأرضي

بناء فيه محال ليس كبناء سكني خالص. المحل يزيد الحركة على المدخل والدرج ولا يستعمل المصعد غالباً، وقد يستهلك كهرباء أعلى بكثير. اكتب حصته في النفقات صراحةً بدل تركها للعرف، وانظر العقارات التجارية — دليل المشتري لما يتصل بشراء وحدة تجارية داخل بناء سكني.

حين يمتنع جار عن الدفع

هذه أكثر حالة تتكرر، ولها ترتيب يقلل الخسارة:

• ابدأ بالمكتوب: كشف نفقات واضح بالتواريخ والمبالغ، لا مطالبة شفهية. كثير من الامتناع سببه غموض الحساب لا سوء النية.
• لا تقطع خدمة عن شقة. قطع المولّدة أو الماء عن جار ينقل الملف من مطالبة مالية واضحة إلى خصومة تُسأل فيها أنت عمّا فعلت — وهو المنطق نفسه في إخلاء المستأجر.
• افصل بين المالك والمستأجر: إن كانت الشقة مؤجَّرة فاعرف من الملزَم بالنفقة بحسب العقد، ولا تطالب من ليس طرفاً. تفصيل العلاقة في عقد الإيجار.
• وثّق قبل أن تختصم: محضر اجتماع الملاك، قرار الصرف، الفواتير، وكشف المدفوع من كل شقة. الخصومة بلا أوراق تنتهي إلى كلام متقابل.

ما يفعله المشتري قبل الشراء

أربعة أسئلة قبل التوقيع توفّر مفاجآت السنة الأولى:

• كم الاشتراك الشهري فعلياً، ومتى ارتفع آخر مرة.
• هل على الشقة متأخرات؟ المتأخرات تتبع العقار عملياً لا من تركها، وهي نفسها فكرة براءة الذمة العقارية.
• ما حالة المصعد والمولّدة وعمرهما، وهل هناك إصلاح كبير مؤجَّل سيُقسَّم على الملاك قريباً.
• هل هناك اتفاق مكتوب بين الملاك أم يقوم البناء على عرف شفهي.

بند أخير يُنسى: السطح. من يستعمله، وهل ركّب أحدهم عليه ألواحاً شمسية أو خزانات، وعلى أي أساس — وهذا موضوع السطح والروف والطاقة الشمسية وقيمة العقار.

الاتفاق المكتوب: صفحتان تكفيان

لا يحتاج البناء نظاماً معقداً. صفحتان موقَّعتان من الملاك تحسمان: قاعدة التقسيم، سقف الصرف الذي لا يحتاج اجتماعاً، من يمسك الصندوق ولمدة كم، موعد كشف الحساب، وكيف يُتخذ القرار عند الاختلاف. وأهم بند فيها: صندوق صيانة صغير يُجمع شهرياً، لأن العطل الكبير حين يأتي بلا رصيد هو اللحظة التي تنكسر فيها العلاقة بين الجيران.

أسئلة شائعة

#

من يدفع النفقات المشتركة، المالك أم المستأجر؟

الأصل أن يُحدَّد في عقد الإيجار. الشائع أن يتحمل المستأجر نفقات الاستعمال اليومي (كهرباء المولّدة والتنظيف) ويتحمل المالك الإصلاحات الكبيرة، لكن ما يُكتب في العقد هو الحاكم.

#

هل يلزمني دفع كلفة المصعد وأنا في الطابق الأول؟

المصعد جزء مشترك ولا يتبع طابقاً بعينه، فالمساهمة في صيانته هي الأصل. أما نسب التقسيم بحسب الطابق فمسألة اتفاق بين الملاك يُستحسن كتابتها بدل تركها للعرف.

#

هل أستطيع الامتناع عن الدفع لأنني لا أستعمل الخدمة؟

الامتناع يفتح خصومة ولا يعالج السبب. إن كان اعتراضك على قاعدة التقسيم فاطلب اجتماعاً وكشف حساب وقاعدة مكتوبة؛ أما التوقف عن الدفع فيجعل الحديث عن مبلغك لا عن الخدمة.

#

اشتريت شقة عليها متأخرات اشتراك، من يدفعها؟

عملياً تُطالَب بها الشقة ويجد المشتري نفسه أمامها. اطلب كشفاً بالمتأخرات قبل الدفع واجعل تسويتها شرطاً في العقد أو احتجز مبلغاً مقابلها عند التسليم.

#

هل يجوز قطع المولّدة عن شقة ممتنعة عن الدفع؟

تجنّبه. القطع ينقلك من موقع صاحب حق إلى موقع من يُسأل عن فعله، ويضعف مطالبتك المالية الواضحة. الطريق هو الكشف المكتوب ثم المطالبة النظامية.

#

كيف نتفق على إصلاح كبير مثل تبديل المصعد؟

باجتماع محضره مكتوب، وعرضَي سعر على الأقل، وقاعدة تقسيم معلنة قبل بدء العمل، وجدولة الدفع. البدء بالعمل ثم جمع المال هو الترتيب الذي يُنتج الخصومات.

#

هل الحارس أو عامل النظافة نفقة مشتركة؟

نعم إن اتفق الملاك عليها، ولا تُفرض على من لم يوافق ما لم تكن ضرورة لتشغيل البناء. اكتب الأجر والمهام ومن يشرف عليها في ورقة واحدة.

#

هل يمكن لمالك واحد أن يمنع صرفاً وافق عليه الباقون؟

خلاف كهذا سببه غياب قاعدة اتخاذ القرار. ضعوا قاعدة مكتوبة مسبقاً (أغلبية الملاك مثلاً) وسقفاً للصرف العاجل، فالقاعدة المتفق عليها قبل الحاجة أسهل بكثير من التفاوض أثناءها.