أي طابق تختار في البناء

يسأل المشتري عن الطابق في آخر دقائق المعاينة، بعد أن يكون قد أُعجب بالشقة. والأصح أن يكون سؤالاً مبكراً، لأن الطابق يقرر أربعة أشياء تعيش معها كل يوم: المصعد والماء والضجيج والأمان — ويقرر شيئاً خامساً تكتشفه يوم البيع: من يستطيع أن يشتري منك.

القاعدة التي يغفلها أكثر المشترين

كل طابق يضيف فئة من المشترين ويطرد أخرى. الطابق العالي بلا مصعد يخرج من سوقه كبار السن والعائلات ذات الأطفال الصغار، أياً كانت جودة الشقة. والطابق الأرضي يخرج من سوقه من يخشى الخصوصية والرطوبة.

ولهذا لا يُقاس الطابق بالراحة وحدها بل بالسيولة: كم مشترياً سيقبل بهذا الطابق حين تبيع، وكم شهراً ستنتظر. وهذا هو المنطق نفسه في كيف تقارن بين عقارين.

المصعد أولاً، ثم عمره

سؤالان لا سؤال واحد: هل يوجد مصعد، وما حالته وعمره ومن يصونه؟ مصعد قديم في بناء بلا صندوق صيانة يعني توقفاً متكرراً وكلفة قادمة تُقسَّم على الملاك (النفقات المشتركة).

ومع انقطاع الكهرباء، الطابق العالي بلا بديل تشغيل للمصعد يصبح مشكلة يومية لا عرضية. اسأل: ماذا يحدث للمصعد وقت الانقطاع؟

الماء والضغط

في كثير من الأبنية يعتمد وصول الماء إلى الطوابق العليا على مضخة وخزان. اسأل عن المضخة ومن يشغّلها ومن يدفع كهرباءها، وعن سعة الخزان، وعن ضغط الماء في أوقات الذروة. وفي أدنى الطوابق يكون السؤال معكوساً: هل هناك رطوبة صاعدة أو مشكلة تصريف (الطابق الأرضي والقبو).

ما يميّز كل مستوى

• الأرضي: أسهل دخولاً وأرخص غالباً، وأنسب لمن يعاني من حركة أو لنشاط يستقبل مراجعين. عيوبه: الخصوصية، الضجيج، الرطوبة، والأمان. وقابليته للاستعمال المهني ميزة سعرية في بعض الشوارع (تحويل الشقة إلى مكتب أو عيادة).
• الأول والثاني: أفضل توازن في سوق كثير من مبانيه بلا مصعد موثوق. الصعود محتمل، والخروج سريع، ودائرة المشترين واسعة.
• الأوسط: الأقل مشكلات عادة: بعيد عن ضجيج الشارع وعن مشكلات السطح.
• الأخير: إطلالة وهدوء، ومقابلها السطح فوق رأسك: عزل وتسرب وحرارة صيفاً وبرداً شتاءً. واسأل عن ملكية السطح واستعماله (السطح والروف)، وعن أي ألواح أو خزانات مركّبة عليه (الطاقة الشمسية وقيمة العقار).

ما تفعله في الزيارة نفسها

• اصعد على قدميك مرة واحدة على الأقل، ولو كان المصعد يعمل.
• افتح الحنفيات في وقت الذروة إن أمكن، وجرّب التصريف.
• اسمع: الشارع، الدرج، المصعد، محل أو مولّدة قريبة.
• انظر إلى السقف في الطابق الأخير وإلى الزوايا في الأرضي؛ آثار الرطوبة لا تُخفى بالدهان الجديد لعين تعرف أين تنظر (كيف تعاين شقة فنياً قبل الشراء).

وإن كنت تشتري للتأجير

الطابق المنخفض مع مصعد أو بدونه يؤجَّر أسرع، لأن سوق الإيجار أوسع وأقل صبراً من سوق البيع. والطابق الأخير بإطلالة قد يرفع البدل لكنه يضيّق دائرة المستأجرين في الأبنية بلا مصعد موثوق (العائد الإيجاري).

أسئلة شائعة

#

ما أفضل طابق للشراء عموماً؟

لا يوجد أفضل مطلق. الأول والثاني يوازنان بين السهولة وسعة سوق المشترين في مبانٍ كثيرة بلا مصعد موثوق، والأوسط أقل مشكلات، والأخير أهدأ وأكثر كلفة صيانة.

#

هل الطابق الأخير سيئ دائماً؟

لا، لكنه يحمل مسؤولية السطح: عزل وتسرب وحرارة. إن كان العزل جيداً وحالة السطح معروفة وملكيته واضحة فهو خيار جيد، وإلا فالكلفة ستظهر لاحقاً.

#

هل الطابق الأرضي أرخص لسبب وجيه؟

نعم، ولأسباب بعضها قابل للمعالجة (خصوصية، أمان) وبعضها لا (رطوبة صاعدة، ضجيج الشارع). اعرف أي الأسباب في حالتك قابل للإصلاح وأيها يبقى حتى إعادة البيع.

#

كيف يؤثر الطابق على سرعة البيع؟

يوسّع دائرة المشترين أو يضيّقها. الطابق العالي بلا مصعد يخرج كبار السن والعائلات من السوق، فيطول زمن البيع ويظهر الفرق في السعر النهائي لا في السعر المعلن.

#

ما الذي أسأل عنه بخصوص المصعد؟

وجوده، وعمره، ومن يصونه، وكلفة الصيانة على الشقة، وماذا يحدث له عند انقطاع الكهرباء. مصعد متوقف نصف اليوم يساوي بناءً بلا مصعد.

#

هل ضغط الماء مشكلة في الطوابق العليا؟

قد يكون، لأن الاعتماد غالباً على مضخة وخزان. اسأل عن السعة والتشغيل ومن يدفع الكهرباء، وجرّب الحنفيات في وقت الذروة لا في وقت هادئ.

#

أي طابق أفضل للتأجير؟

المنخفض عادةً، لأن سوق الإيجار أوسع وأقل صبراً. الطابق الأخير بإطلالة قد يرفع البدل لكنه يقلل عدد المستأجرين المحتملين في مبنى بلا مصعد موثوق.

#

هل أشتري طابقاً عالياً بسعر أقل وأعوّض بالإطلالة؟

يمكن إن كنت ستسكن طويلاً وتقبل شروطه. أما إن كان الهدف إعادة البيع خلال سنوات فالخصم الذي دخلت به قد يعود كخصم عند الخروج.